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Immobilienvermittlung

Immobilienlexikon

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Alleinvermittlungsauftrag Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie beauftragt schriftlich einen Immobilienmakler exklusiv für einen bestimmten Zeitraum mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes. Vorteil für den Kunden: Der Makler muss sich um die Vermittlung aktiv bemühen. Die Vermarktungsstragien werden gebündelt. Der Interessent wird nicht durch Mehrfachanbote verschiedener Makler verunsichert.

A metà Geschäfte Vor allem in Immobilienbörsen werden Gemeinschaftsgeschäfte auf a-metà-Basis abgewickelt: Das heißt die involvierten Maklerfirmen teilen die Gewinne bzw. Verluste aus einem Geschäft. Selbstverständlich hat der Kunde nur einmal die Provision zu entrichten, sollten mehrere Makler am Zustandekommen eines Geschäftes beteiligt sein.

Anbot (Angebot, Offert) Ein Vertrag kommt durch Übereinstimmen zweier Willenserklärungen zustande: Die einleitende Willenserklärung heißt Anbot und enthält den verbindlichen Vorschlag, einen Vertrag bestimmten Inhaltes (z.B. Mietvertrag, Kaufvertrag) abzuschließen. In der Praxis wird dieses Anbot vom Mieter bzw. Käufer gestellt. Wenn dieses Anbot vom Verkäufer bzw. Vermieter angenommen wird, ist der Vertrag perfekt. Ein Anbot ist keine unverbindliche Erklärung!

Bebauungsplan Die Bebauungspläne enthalten Widmungen der Grundflächen und der darüber- oder darunterliegenden Räume, Fluchtlinien, Bauklassen, Bauweisen und Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit von Bauplätzen.

Besichtigungschein Keine Angst vor diesem Formular: Der Interessent bestätigt nur, dass er ein Objekt besichtigt hat, das ihm der Immobilienmakler bekanntgegeben hat und verpflichtet sich nur für den Fall, dass es tatsächlich zum Abschluss eines Miet-/Pacht- oder Kaufvertrages kommt, zur Bezahlung einer Provision.

Betriebskosten Im Regelfall ist der Mieter mit der Tragung der Betriebskosten der von ihm genutzten Wohnung belastet. Anteilsmäßig werden auch gemeinschaftliche Kosten (Schneeräumung, Hausbesorger etc.) auf ihn überwälzt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es einen Betriebskostenkatalog (§21 MRG), der genau festhält, welche Kosten der Mieter zu tragen hat. Für vermietete Ferienwohnungen, Ein -und Zweifamilienhäuser sowie ungeförderte Neubau-Eigentumswohnungen (= aufgrund einer nach dem 8.Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet) gilt dies jedenfalls nicht! Eine gesonderte Vereinbarung ist empfehlenswert.

Bruttomietzins ist jenes Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes zu entrichten hat. Darin enthalten sind zusätzlich zur Nettomiete alle anteiligen Betriebskosten und öffentliche Abgaben, Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Zentralheizung), mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.

Eigentumserwerb Das österreichische Zivilrecht fordert "Titel und Modus" für die Eigentumsübertragung. Bei unbeweglichen Sachen (=Immobilien) ist z.B. der Kaufvertrag der Titel, die Einverleibung im Grundbuch der Modus. Für die Einverleibung muss der bisherige Eigentümer eine sogenannte Aufsandungserklärung abgeben, dass er der Eintragung eines Rechtes zu Gunsten des Erwerbers zustimmt. Auch die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung (ausgestellt vom Finanzamtes über die erfolgte Entrichtung von Steuern wie z.B. Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer) ist für die Einverleibung notwendig.

Flächenwidmungsplan Räumliche Gliederung des Gemeindegebietes nach den verschiedenen Arten der geplanten Bodennutzung (Bauland, Grünland, Verkehrsflächen). Die Widmungskategorien sind bundesländerweise unterschiedlich bezeichnet.

Hauptmietvertrag Der Mietvertrag wird direkt zwischen dem Mieter und dem Eigentümer (bzw. auch Fruchtnießer oder Wohnungseigentümer einer Wohnung) geschlossen. Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen. An die Unterscheidung Hauptmiete/Untermiete sind wesentliche Rechtsfolgen des Mietrechtsgesetzes geknüpft.

Immobilien im Internet Auf der Suche nach Immobilien bedienen sich viele Interessenten nach wie vor der klassischen Medien wie z.B. Tageszeitungen. Viele Makler nutzen jedoch parallel dazu das Internet und seine vielfältigen Möglichkeiten der Präsentation.

Immobilienbörsen Vereinigungen von Immobilienmaklern, die dem Kunden durch ein größeres Angebot an Immobilien aus dem Bestand mehrerer Kanzleien eine größere Auswahl ermöglichen.

Immobilientreuhänder Berufsbezeichnung für Verwalter, Makler oder Bauträger. Die österr. Gewerbeordnung sieht vor, dass eine Verwalter-, Makler- oder Bauträgertätigkeit nur mit dem Nachweis der Befähigung (nach umfangreichen Prüfungen) ausgeübt werden kann. Damit hat Österreich EU-weit eine der höchsten Anforderungen für diese Berufsbilder.

Kategoriemietzins Nur für Wohnungen der Kategorie D (unbrauchbar bzw. kein WC/Wasser im Inneren der Wohnung) gelten weiterhin starre Kategoriemietzinse.

Kaution Regelmäßig wird im Mietvertrag eine Sicherstellung (als Barbetrag oder in Form eines nicht vinkulierten Sparbuchs) vereinbart für den Fall, dass der Mieter wesentliche Pflichten aus dem Mietvertrag nicht einhält (z.B. Mietzinsrückstand, Schäden am Mietobjekt).

Nebenkostenübersicht Gemäß § 30 b Konsumentenschutzgesetz muss der Makler dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, eine schriftliche Übersicht geben, aus der sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, hervorgehen.

Parifizierung (=Nutzwertfestsetzung) Damit Wohnungseigentum begründet werden kann, muss ein Nutzwertgutachten erstellt werden, in dem die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte nach der Nutzfläche und gewissen Zu- oder Abschlägen (je nach Stockwerkslage, Ausstattung, etc) ermittelt werden.

Provision Der Immobilienmakler erhält den Lohn für seine Dienstleistung nur im Erfolgsfall, nur dann wenn er ein rechtswirksames Geschäft vermittelt hat. Mit Rechtswirksamkeit des Kauf/Mietvertrages wird die Provision fällig.

Richtwertmietzins Für die sogenannte mietrechtliche Normwohnung wurde ein Betrag (bundesländerweise unterschiedlich) festgesetzt, der als Richtwert für die Berechnung des Mietzinses zu dienen hat. Ein System von Zu- bzw. Abschlägen erlaubt die Anpassung an das individuelle Mietobjekt. Der Richtwert kommt dann zur Anwendung, wenn keine angemessene Miete (Wohnungen in Neubauten nach dem 8.5.1945, in denkmalgeschützten Häusern oder Wohnungen der Kat. A oder B mit über 130 m² Nutzfläche) verlangt werden kann oder das Objekt nicht unter Kategorie D (Substandard) fällt.

Umsatzsteuer und Miete Nach wie vor gilt in Österreich der reduzierte Satz von 10% USt auf Wohnungsmieten, bei Geschäftsräumlichkeiten im Regelfall 20%. Die EU-Harmonisierungsbestrebungen sind entgegen häufiger Meldungen in den Tagesmedien nicht so weit, dass diese Ausnahmebestimmungen in naher Zukunft fallen würden. Die oft zitierten Fristen werden durch andere EU-rechtliche Bestimmungen "verdrängt".

Vermittlungsauftrag Die Bebauungspläne enthalten Widmungen der Grundflächen und der darüber- oder darunterliegenden Räume, Fluchtlinien, Bauklassen, Bauweisen und Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit von Bauplätzen.

Vollmacht Das Management einer Immobilie wird zusehends komplexer. Technische, rechtliche und wirtschaftliche Aspekte müssen berücksichtigt werden. Professionell werden diese Arbeiten von einem Immobilienverwalter durchgeführt. Der Eigentümer einer Liegenschaft bzw. die Mehrheit der Wohnungseigentümer beauftragt und bevollmächtigt den Verwalter.

wider Treu und Glauben heißt eine Formulierung in den Besonderen Provisionsvereinbarungen des § 15 Maklergesetz. Im Regelfall erhält der Makler nur dann seinen Lohn (die Provision), wenn seine Vermittlung zum Erfolg geführt hat. Ausnahmsweise erhält der Makler auch dann eine Abgeltung seiner Leistungen, wenn aus dem Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag) nichts geworden ist, nämlich dann, wenn der fehlende Erfolg dem Auftraggeber eher zuzurechnen ist als dem Makler. Mehrere Voraussetzungen müssen erfüllt sein: 1. Der Makler muss diese Besonderen Provisionsvereinbarungen gem § 15 MaklerG ausdrücklich vereinbart haben 2. Der Auftraggeber unterlässt entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund. (z.B. unterschreibt er die Aufsandungserklärung nicht, weil er es sich anders überlegt hat). "Wider Treu und Glauben" ist gleichzusetzen mit "ohne beachtenswerten Grund".

Wohnungseigentum Sonderform des Miteigentums an einer Liegenschaft, geregelt im WohnungseigentumsG 2002. Das ideelle Miteigentum an der Liegenschaft ist verbunden mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit. Ob Wohnungseigentum begründet ist, sehen Sie im Grundbuch, das in Österreich auch via Internet abfragbar ist. Dort erkennen Sie auch, ob die Anmerkung der beabsichtigten WE-Begründung eingetragen ist. Die Rechtsform Wohnungseigentum hat viele Besonderheiten.